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央行最新定調,房地產信貸政策如何演變?

2021-11-24

11月19日,央行發布2021年第三季度中國貨幣政策執行報告,公布房地產貸款增速的同時,闡述下一階段貨幣政策走向。


關于房地產方面的內容,央行提出目前房地產市場風險總體可控,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。同時,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性,實施好房地產金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者的合法權益。


短期內,居民按揭貸款將迎來邊際改善,年底房地產市場或將有所轉暖,但成交整體回升幅度有限。房企需要做好苦熬“寒冬”的準備,并積極開展“自救”,加強銷售回款仍是第一要務。

01

行業去杠桿成效漸顯

去年,房企融資的“三道紅線”正式落地,去年末房貸管理的“兩道紅線”落地執行,至此,房地產行業全面轉向去杠桿,倒逼房企降負債、居民降杠桿。

 

據央行貨幣政策執行報告顯示,房地產行業去杠桿成效初顯,房地產貸款占比、個人住房貸款占比均已進入下降通道,三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

 

具體數據顯示,9月末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額51.4萬億元,同比增長7.6%,增速較6月末低1.9個百分點。其中,個人住房貸款余額為37.4萬億元,同比增長11.3%,增速較6月末低1.7個百分點;住房開發貸款余額為9.3萬億元,同比增長0.1%,增速較6月末低3.3個百分點。

 

從各項貸款占比來看,2021年三季度末,全國房地產貸款余額占各項貸款余額的比重進一步回落至27.1%,較2020年末再降1.6個百分點。其中,個人住房貸款余額占各項貸款余額的比重跌至19.7%,較2020年末減少0.3個百分點。

圖:2015年-2021年三季度房地產貸款余額、

個人住房貸款余額及占比(萬億元)

數據來源:央行貨幣政策執行報告

02

過半到位資金來自銷售回款

行業全面轉向去杠桿的大背景下,基于部分規模房企風險暴露,金融機構對房地產行業的風險偏好明顯降低,房企境內融資出現了一致性的收縮。此外,國際評級機構批量下調中國房企信用評級,房企海外融資近乎停擺。

 

房企資金周轉壓力不斷加劇,“促銷售、搶回款”已成業內共識。

 

從國家統計局公布的數據來看,前10月,房地產開發企業到位資金16.7萬億元,同比增長8.8%。其中,國內貸款同比下降10%至2萬億,占比跌至12.1%;自籌資金同比增長5.1%至5.3萬億,占比跌至31.6%。此外,定金及預售款同比增長21%至6.2萬億,個人按揭貸款2.7萬億,同比增長9.7%,占比分別提升至37.2%和16%。

 

這意味著,國內貸款、自籌資金增長顯著受限,定金及預收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源,企業對銷售回款的依賴度持續提升。

圖:房地產開發企業各項到位資金占比

數據來源:國家統計局

2021年下半年以來,全國房地產市場持續降溫,企業銷售回款同樣陷入增長困境,房企資金周轉壓力不斷加劇。2021年10月,定金及預收款新增5351億元,同比下降12.9%,個人按揭貸款新增2554億元,同比增長1%,相較于上半年兩位數以上的高增長態勢可謂一落千丈。

圖:2020年以來歷月房企到位

資金中定金及預收款、個人按揭貸款(億元)

數據來源:國家統計局

03

按揭松動利好有限,房企仍需“自救”


近期,在央行兩個“維護”定調下,短期居民按揭貸款迎來邊際改善。

 

主要體現在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等,尤其是保障好剛需群體信貸需求,在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持,進而保證正常房地產交易平穩運行,且不能突破市場平穩健康發展的底線。從數據來看,10月,全國個人住房貸款增加3481億元,較9月多增1013億元,此外,全國首套房貸平均利率今年以來首次環比下降,預計全國首套房貸平均利率或將繼續小幅下調,以帶動剛需群體入市。

 

基于銀行放貸的風險偏好,短期房企融資難的困境很難得到實質性扭轉。居民按揭貸款邊際改善,年底房地產市場或將有所轉暖,成交將企穩回升,但整體回升幅度有限。尤其是那些市場需求及購買力明顯透支的城市,市場依舊面臨較大的下行壓力,成交回升幅度將更為乏力。

表:9月以來中央關于房地產金融政策表態

資料整理:CRIC

短期內,由于房地產政策難言實質轉向,疊加市場整體復蘇乏力,“?!闭邽橥醯臅r代下,房企需要做好苦熬“寒冬”的準備,并積極開展“自救”,抓銷售、促回款仍是第一要務。長期來看,行業內兼并重組案例將持續增多,“大魚吃大魚”的現象會頻繁發生,優質房企將獲得集中度提升的機會。

本文轉載自:丁祖昱評樓市

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