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央行釋放積極信號!年內或將推出房地產稅試點

2021-10-20

10月15日,有兩大消息引起市場廣泛關注。
央行召開第三季度金融統計數據新聞發布會,針對房地產信貸管理、房地產企業面臨的信用風險、“三線四檔”融資管理規則、海外美元債波動等近期熱點問題作出解答。金融市場司司長鄒瀾強調,房地產金融工作將長期遵循中央關于房地產調控的戰略和方針,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,在防范化解房地產“灰犀?!憋L險、實現房地產市場平穩健康發展的同時,降低整體金融風險水平。
此外,《求是》雜志發表習主席重要文章《扎實推動共同富?!?,其中有三處提及房地產及相關內容,包括要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作。

01

居民購房信貸政策有望適度放松

本次新聞發布會是中央在近一個月內第三次提及房地產行業。


發布會上,金融市場司司長鄒瀾表示:今年前三季度,個人住房貸款發放金額保持平穩,與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中,少數城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,房價上漲速度得到抑制。房價回穩后,這些城市房貸供需關系也將回歸正常。


繼9月27日首提“兩維護”以來,央行再次釋放維穩信號,預計四季度居民購房信貸政策將迎來適度放松。

主要體現在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等,尤其是提高首套房按揭貸款的授信額度,二手房階段性停貸的現象也將明顯改善,進而支持居民合理的自住以及改善性購房消費,保證正常房地產交易平穩運行,但不能突破市場平穩健康發展的下限。

02

房企資金壓力依然較大

9月29日,央行召開房地產金融工作座談會,曾提出準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展。 此次新聞發布會,上述觀點再被提及。 原因在于,在去年實行房企融資管理“三道紅線”以來,部分金融機構對于試點房企“三線四檔”融資管理規則存在誤解,將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發放開發貸款。企業銷售回款償還貸款后,原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款,一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。
基于上述表態,預計短期內“三線四檔”在執行中將迎來合理糾偏,房企融資的“三道紅線”仍將在全行業持續發力,并將由試點房企擴展為所有企業,房企整體融資環境還將保持收緊態勢,房企資金壓力依然較大。 此外,房企的信用危機已蔓延至海外美元債市場,金融市場司司長鄒瀾認為,境外房地產企業美元債價格出現了較大幅度的下跌,這是市場在違約事件出現后的自然反應。 實際上,房企已展開自救,但無論是從項目股權出售,亦或引入財務實力強的戰投,還是進入債務重組階段,在銷售回款轉弱、融資收緊、資金鏈吃緊的現狀之下,倘若四季度融資政策不發生邊際放松,未來房企違約風險可能仍將接踵而至。

03

堅持去杠桿的決心不會變

目前,個別規模房企面臨史無前例的信用風險,從央行表態來看,房地產行業總體是健康的,大多數房地產企業經營穩健,財務指標良好,恒大集團的問題在房地產行業是個別現象,其風險對金融行業的外溢性可控。 很顯然,個別現象并不能改變中央堅決去杠桿的決心,嚴守不發生系統性金融風險仍然是政策底線。 受此影響,房地產行業將面臨新一輪大洗牌,房企的優勝劣汰將持續推進。經營穩健的優質房企有望獲得集中度提升的機會,那些經營和財務指標嚴重惡化導致存在潛在違約風險的房企,融資環境很難得到實質性改善,償債壓力或將不斷加劇,未來或將有序出清。


而在房企洗牌和退出的變革過程中,金融措施將重點聚焦問題房企可能存在爛尾風險的樓盤。
一方面,各城市政府要強化責任擔當,并做好“兜底”準備,由當地國企、城投公司牽頭組建托管企業,對于那些存在爛尾風險的項目進行托管開發。另一方面,金融部門也要積極配合地方政府,做好項目復工的金融支持,盡快實現復工復產,保證后續按時按質交付,更好地維護住房消費者的合法權益。

04

房地產稅擴大試點提速或將年內推出

同日,《求是》雜志發表習主席的重要文章《扎實推動共同富?!?,其中三處提及房地產: 

  • 推動金融、房地產同實體經濟協調發展。


  • 要完善住房供應和保障體系,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉,因城施策,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給,重點解決好新市民住房問題。


  • 要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作。


房地產稅仍然是重點,基于到本世紀中葉全體人民基本實現共同富裕的國家戰略,即擴大中等收入群體,縮小城鄉收入差距,改善收入和財富分配格局,因此,收入分配、財富調節等頂層制度改革宜早不宜遲,房地產稅改革則是重要的一環。 考慮到下半年以來房地產市場持續降溫,現階段可能并非是落地房地產稅較佳的時間窗口期,年內或將推出房地產稅試點。 北京、上海、深圳、杭州等核心一、二線城市有望成為房地產稅首批試點城市,并要體現一定的政策力度。而在總結試點工作經驗的基礎上,未來房地產稅改革或將在全國范圍全面鋪開,既增加住房持有成本,又改變未來樓市供需及房價預期,更好地落實“房住不炒”的政策主基調。 結合歐美、日本等發達經濟體實行房地產稅之后的市場表現來看,房地產稅與房價下跌不能簡單的劃等號,房價預期主要取決于樓市供需關系,供地緊俏、需求堅挺的城市房價仍易漲難跌。

整體來看,近期行業出現的多個問題,央行均一一作出了明確解答,并給與行業積極和穩定的信號,對市場信心的重建起到很大的推動作用。

 

但此次表態,并不能代表房地產信貸政策全面轉向,房企融資還將保持收緊態勢,僅限于居民信貸政策和“三線四檔”理解層面上的適度糾偏,房企仍將面臨較大的資金壓力。

 

關于房地產稅對中國房地產市場的沖擊效應,并不如市場預期中的那么悲觀,短期內購房者入市情緒將轉向謹慎,市場觀望情緒愈加濃重,長期來看,核心一、二線城市樓市供不應求的格局不改,房價仍將穩中有升。

本文轉載自:丁祖昱評樓市

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